• Nei casi più urgenti, l’amministratore può agire senza interpellare l’assemblea di condominio, che avrà cura di aggiornare nella seduta successiva. Sì, perché le facciate, si abbiano su di esse o meno delle finestre, sono parti comuni a tutti in quanto imprescindibili per l'esistenza del palazzo. • Per provare a chiarire la questione è innanzitutto opportuno individuare la tipologia del balcone, le sue caratteristiche strutturali e il modo in cui si “inserisce” nell’edificio condominiale. La facciata di un edificio in condominio dev'essere considerata parte comune a tutti i condòmini e di conseguenza tutti devono partecipare alle spese di conservazione. "cappotto", perché hanno freddo. 1102 c.c. Quindi le spese per la loro manutenzione sono da ripartire fra tutti i proprietari, in proporzione ai millesimi di proprietà. • I balconi incassati (inseriti nella facciata, dove creano una sorta di “rientranza”) hanno la ringhiera in ferro o il parapetto in muratura o vetro e sono considerati elementi della facciata. In ogni esecuzione ricerchiamo un’esperienza di valore. Di conseguenza le ripartizione delle spese per il rifacimento delle facciata del condominio devono essere ripartire in base ai millesimi generali. Buongiorno, abito in un edificio composto da due scale (A e B) e un scanditato, la scala A ha come facciate tre (ovest, nord, est) mentre la scala B solo due (ovest, est). Condominio – facciata, balconi e frontalini – parti comuni dell’edificio – mancata prova di titolo contrario –regolamento condominiale (assembleare) e inderogabilità della legge. Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca – ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) – l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”. Ecco come sono disciplinati i casi in cui un elemento o una zona dell'edificio di proprietà comune è utilizzato solo da un singolo condomino. Rivolgiti ad un avvocato e contesta quanto fatto dal tuo vicino: quanto alle richieste, queste vanno valutate caso per caso. Tra le cose che, non di rado, generano discussioni in materia condominiale bisogna inserire i balconi, le finestre e le verande. Abito in un condominio sulla cui facciata poggia un pergolato in ferro. 30 gennaio 1998 n. 945).Traendo le logiche conseguenze dal ragionamento svolto dalla Cassazione, pertanto, se gli elementi decorativi dei balconi aggettanti indicono sul decoro dell'edificio, le spese per la loro conservazione devono essere affrontate da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. 1123, terzo comma, c.c.). NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI, Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale, Canna fumaria, condizionatori e facciata dell'edificio condominiale, Ristrutturazione appartamento e decoro architettonico dell'edificio, Apertura di finestre sulla facciata condominiale, Ripartizione delle spese: muri e facciata. Può un condomino istallare il condizionatore sulla facciata alterando il decoro? Possono quindi definirsi tali quelle frazioni di edificio di proprietà di tutti e a tutti utili, e a volte indispensabili. La facciata, quale parte comune dell’edificio, è suscettibile di essere utilizzata da tutti i condomini, ex art. 1117 c.c.) Per valutare con esattezza chi sia il responsabile del danno, occorre individuare con precisione la parte oggetto del crollo. Sì, se la scala serve esclusivamente a te, le spese per la ritinteggiatura sono a tuo carico. 1117, n. 1, cod. Mi pare un intervento straordinario e quindi da farsi a spese della proprietà, salvo diverso accordo o clausola contrattuale. Il condominio è quella particolare forma di comunione di beni, particolare perché forzosa, tra più unità immobiliari in proprietà esclusiva. Nel concetto di facciata vanno pertanto ricompresi «i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall’altra, si pongono come elementi esterni aventi un’attitudine funzionale legata al decoro dell’edificio, che è bene di godimento collettivo» (App. Quando si può realizzare un foro su facciata condominiale per scarico fumi cucina? Se la decisione è stata presa dopo l'acquisto, come mi pare di capire, la spesa spetta a te. Ma non è sempre facile, soprattutto quando non vi sono indicazioni di legge. Se l'hai messa sulla facciata e questa posa ha alterato il decoro dell'edificio, che la facciata sia tua o meno è indifferente: non avresti potuto farlo. Vivo in un appartamento, di mia proprietà, sito al piano terra di un condominio e il balcone è in muratura sui lati e ringhiera sul frontale. I giudici hanno anche chiarito come sia possibile aprire una veduta, posizionare targhe e insegne in facciata, ma ognuno di questi interventi deve tenere conto della linea estetica, della fisionomia della costruzione e dell’ambiente in cui la facciata stessa si trova. Ora i condomini della scala coincidente con il fianco scoperto (non confina con altre case) vorrebbero deliberare il rivestimento c.d. In questo caso in assemblea servirà il sì della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio. Come faccio a calcolare la mia quota per il rifacimento facciata stabilita in 350.000.? Se cambiando le finestre non si nota nulla di diverso e comunque se le nuove finestre non imbruttiscono l'estetica della facciata, allora secondo me non dovrebbero essere problemi. Per la ripartizione dei costi relativi a tali elementi si applica quindi l’articolo 1125 del Codice civile: «…le spese (ndr) sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore intonaco, tinta e decorazione del soffitto». Se l'appartamento è nel palazzo sì, la facciata è unica anche se si è lontani da punto d'intervento. Non sempre, però, è immediato valutare quali elementi del balcone siano ornamentali (quindi di proprietà comune), cosicché in molti casi è necessario l’intervento di un giudice per dirimere la questione. Una situazione purtroppo molto comune riguarda i danni che derivano dall’incuria della facciata, come parti di intonaco che si staccano dal balcone e colpiscono un’auto parcheggiata o, nei casi più gravi, un passante. Le aree di incertezze Se quindi nei «centri storici» la difficoltà è solo per chi, abitando «fuori le mura», vuole capire se la propria casa è situata in un’area circostante, per gli altri che vogliono tinteggiare la facciata con lo sconto c’è da capire se il proprio edificio sorge nell’altra zona ammessa, la B, definita come «area totalmente o parzialmente edificate». Sono proprietaria di un ufficio in un centro commerciale. Stiamo tinteggiando la facciata vorrei sapere le terrazze chiuse da finestre di alluminio con vetri sono parte della facciata o devo tinteggiarle a mie spese, visto che l'impresa dice che non può entrare anche se apro le finestre. Sì, secondo me serve un unico amministratore. Maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. Quindi cosa dovrei fare? Se l'edificio è in condominio, chi è il proprietario delle facciate?La facciata di un edificio – ha detto la Cassazione quand'è stata chiamata a pronunciarsi sull'argomento – è annoverabile nella categoria dei muri maestri; di conseguenza costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza del fabbricato. 53; Alla morte di mio padre, ho ereditato la nuda proprietà e i 2/3 di usufrutto di una palazzina composta da tre appartamentini. I più comuni sono. In tal caso la loro conservazione sarà onere del singolo condomino, con obbligo di rispetto del decoro dell'edificio, in ragione di quanto disposto dall'art. Nella sostanza la legge n. 220/2012 (la rif… Con l’entrata in vigore della legge di riforma del condominio n. 220/2012, la facciata è stata inserita nell’elenco delle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del Codice civile. • Se l’intervento non rientra nel novero delle “innovazioni agevolate” (come il cappotto termico), allora per il via libera ai lavori sono sufficienti i 500 millesimi. cita esplicitamente la facciata tra i beni che devono considerarsi in condominio. Prima di questa data, numerose sentenze di tribunali e Cassazione avevano comunque chiarito la natura “condominiale” della facciata, definita l’involucro esterno dello stabile che, pur non avendo funzione portante, rappresenta un elemento essenziale ai fini dell’esistenza dell’edificio. 02/33105242, www.fna.it, In condominio, attribuire le proprietà serve a ripartire le spese. Ma la normativa in materia prevede che l’onere degli interventi di ristrutturazione delle parti comuni esterne di un edificio (sia la cosiddetta facciata principale, sia la facciata interna o posteriore che dà sul cortile) è a carico di tutti i condomini, siano essi favorevoli, contrari, astenuti o dissenzienti rispetto alla delibera di rifacimento della facciata. tra le tante Cass. Il resto lo paga il proprietario del balcone. Secondo me, per come descrivi i luoghi, il sottobalcone lo pagano tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà. Sez. Buonasera..la realizzazione di un passamano in cotto, una ringhiera e il colore al parapetto di un balcone aggettante rientrerebbe come parte comune del condominio?? Vorrei sapere se alla scala B spetta partecipare alle spese oppure no. Sono proprietaria di un appuntamento al quarto piano in un palazzo di cinque piani. civ., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni (Cass. Bonus facciate: vale anche per la facciata interna? Quando risponde l’amministratore. poiché fa parte del decoro architettonico dell’edificio. Quale parte comune dell'edificio, tutti i condomini hanno il diritto di usare la facciata, ex art. I serramenti sono tuoi, ma l'interno, cioè il muro è condominiale. Lavori in condominio e delibere relative ai balconi. Se non vi sono dubbi sulla natura “comune” della facciata, più complesso è invece valutare a chi appartengano i balconi. 298 del 20.1.1977) (Cass. 1117 c.c. Grazie per la risposta.Pensavo che il portone facesse parte della facciata; l'art. Fotovoltaico e solare termico: il futuro è green, Palazzi, ex conventi e ville dello Stato all'asta: primo bando scade ad ottobre, Con corridoio in diagonale e cabine armadio a pianta triangolare, Bilocale d’epoca di 68 mq rinnovato in 1 mese, Fotografa Cristina Galliena - Studio White, Concorso internazionale di design Connubia, ancora tempo fino al termine di gennaio, Recupero dei seminterrati: la normativa e 5 progetti con le foto degli interni, Letti con contenitore per risparmiare spazio. Se l'edificio è un blocco unico, secondo me devono partecipare alla spesa tutti i condòmini (scala A e B). • Per la tinteggiatura dell’intera facciata (ma ciò vale anche per il ripristino dell’intonaco e il ritocco dei cornicioni) è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Le parti comuni di un condominio sono quelle porzioni di edificio la cui proprietà deve intendersi in comunione tra tutti i condòmini. Silvio Rezzonico, presidente nazionale Federamministratori/Confappi, Tel. No, se le fanno all'interno del proprio appartamento. Relativamente alle aree degli edifici riservate a parcheggio la giurisprudenza non è concorde: in alcuni casi le considera parti comuni, salvo che vi sia un titolo che assegna tali aree ai singoli condòmini [Cass. Se la facciata è bene condominiale, tutti i condomini possono farne uso ai sensi dell'art. 30 gennaio 1998 n. 945).Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012, l'art. Ho un terrazzo di proprietà in un condomino le faccette a vista o modanature a vista sono rovinate dall'incuria del tempo: Da un mese circa stanno ristruttarndo un appartamento in un condominio ed ho saputo che per evitare i vapori della doccia e quindi condensa fanno passare un tubo nella loro camera adiacenti il bagno piccolo cieco per uscire sul muro esterno del condominio bucando la cortina di mattoni. Pertanto, … E, di conseguenza, a chi spetti farsi carico dei costi per la loro manutenzione. 21/02/2020 – La traduzione in pratica del bonus facciate sconta ancora qualche dubbio. Se non si vede dall'esterno e dagli altri balconi, a meno che non via sia un espresso divieto del regolamento, secondo non ci sono problemi.Se vuoi una consulenza dettagliata sull'argomento, ti consiglio (a pagamento) messo a disposizione da Lavorincasa qui: I precedenti proprietari hanno installato una staffa Porta Parabola in facciata prima che la stessa venisse pitturata. sent. 1117 c.c. In caso di manutenzione, ordinaria o straordinaria, la relativa spesa è dunque a carico del proprietario, tranne nei casi in cui i lavori riguardino gli stucchi ornamentali o altri elementi del balcone che – come ha osservato la Cassazione – si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Riferimenti normativi: art. BONUS CENTRI STORICI Il comune di Milano rientra nell’elenco dei comuni per i quali è prevista la possibilità di richiedere il bonus contributo a fondo perduto per i … Potrebbe essere contestata perché va ad alterare il decoro architettonico dell'edificio. Una facciata cieca di un fabbricato costituisce anche muro che delimita un lato di un cortile privato di altra proprietà non facente parte del condominio. Salve, sono nuovo del forum e spero in un vostro aiuto. Non ho capito una cosa: se c'è una riparazione nella facciata che non interessa il mio appartamento devo pagare? Qual è il parere dell’esperto? Foto e prezzi, Callicarpa bodinieri, un cespuglio di bacche viola, La facciata è a tutti gli effetti “parte comune” e quindi a carico di tutti i proprietari, È in base al tipo di balcone che si decide chi deve pagare le spese, Danni dovuti all’incuria? Se certi condomini vogliono fare delle isolazioni termiche che riguardano solo i loro appartamenti devono pagare tutti? 1. Abitiamo in una quadrifamiliare composta da 2 parti speculari (ma sfalsate sul piano prospettico) costituite ognuna da un appartamento al piano terra e primo piano e un appartamento con secondo piano e mansarda. A chi appartengono i balconi? Mutuo in corso trasferibile per la nuova casa che si acquista? • È richiesto un quorum più ampio in caso di “innovazione”, ossia di un intervento diretto all’uso più comodo, o al maggior rendimento, delle cose comuni, sempre nel rispetto del decoro dell’edificio. Vorremmo ristrutturare completamente un appartamento, riqualificandolo anche energeticamente, vorremmo cambiare il colore delle finestre, è possibile? 454644]; in altri casi le considera quali pertinenze, senza farle quindi ricadere a titolo presuntivo nei beni comuni di cui all'art. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({}); Con l’entrata in vigore della legge di riforma del condominio n. 220/2012, la facciata è stata inserita nell’elenco delle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del Codice civile. Realizzazione del ponteggio. Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. Il suolo dove sorge l’edificio, al quale fa riferimento l’art. Ho un negozio al piano terra di un palazzo di 2 piani + mansarda, vorrei allungare la vetrina esternamente alla facciata occupando una parte del suolo pubblico. L'art. 4 giugno 2014 n. 12572).Attualmente, si diceva in principio, l'art. Non ho capito bene come modificheresti lo stato dei luoghi, ma visto che andresti a modificare l'aspetto architettonico dell'edificio, io direi che sarebbe prudente avere il consenso dei vicini. 1102 c.c., nel limite di consentire pari diritto agli altri condomini e … 1123 c.c.). Copyright 2021 © MADEX Editore S.r.l. In ogni caso dovete darne notizia all'amministratore, art. In assenza di risposte nel Codice civile, nel corso degli anni è stata la giurisprudenza a cercare di chiarire la questione, ma il dibattitto è tuttora aperto. No, non possono, devono rispettare questa sua facoltà. merito 1994, 52). Mi spiego: potresti chiedere la rimozione del colore, il risarcimento o entrambi, questo lo si valuta "carte alla mano". Se a staccarsi è un elemento decorativo del balcone o il calcinaccio del parapetto in muratura, il responsabile del danno è l’amministratore di condominio che, come disposto dall’articolo 1130 del Codice civile, ha l’obbligo di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dello stabile. Ma la teoria a volte diverge dalla pratica, andrebbe visto lo stato dei luoghi e letti gli atti. E’ sempre legittimo cambiare il colore della facciata condominiale o questo intervento può essere considerato una “innovazione” che altera il decoro architettonico dell’edificio condominiale, in violazione di quanto previsto dall’art.1120 codice civile? A volte è possibile includere nell’appalto anche lavori su porzioni private dell’immobile - ad esempio il rifacimento di tutti i … Sono proprietario di un appartamento di uno stabile composto da 4 appartamenti, 3 sono abitati ed uno ancora allo stato grezzo.